נושא הסכמת דיירים הוא ללא ספק אחד מן העניינים החשובים והמטרידים בפרויקט תמ"א 38. בעלי דירות אשר מבקשים לקחת חלק בתוכנית, חוששים להיתקל בתגובות קשות מצד שאר בעלי הדירות ולעיתים רבות סבורים כי יש צורך בהסכמה של 100% מן הדיירים בכדי להשתתף בפרויקט. הנחה זו איננה מדויקת כלל ועל כן באנו היום לכאן כדי להאיר קצת את החושך ולהבהיר את אשר חשוב לדעת.
לפני שאתקדם במאמר, אציין כי מומלץ להתייעץ ברשת, בכל הקשור לתמ"א 38 ב: פורום תמ"א 38>>
תמ"א 38, למי שאיננו מעודכן, היא תוכנית שבאה אל העולם בשל האיומים לגבי רעידת אדמה בארץ. ישנה סיטואציה בעייתית פה של אי בהירות היות שאנו לא יודעים אם אכן תתרחש פה רעידת אדמה ומתי. חוסר הוודאות הזה הגביר את רצונה של ממשלתנו להיערך עד כמה שניתן לתרחיש אפשרי של רעידת אדמה. אחד מן הדברים שיש לעשות בכדי להיערך הוא לוודא כי כל המבנים בהם מתגוררים אנשים, הם מבנים שיכולים לשרוד רעידת אדמה. לאחר בדיקה הסתבר שמבנים אשר נבנו טרם 1980 עלולים להיות כאלו אשר אינם עמידים מספיק למקרה של רעידת אדמה.
מהי הסיבה? התקן הישראלי הרלוונטי יצא אל הפועל רק בשנת 1975. לאור זאת, הסיקה הממשלה ובצדק כי כל מבנה שנבנה לפני 1980, ישנה סבירות גבוהה שאינו עומד בתקן הישראלי. תוצאה ישירה של כך היא שפרויקט תמ"א 38 מופנה בעיקר אל מבני מגורים שנבנו טרם 1980.
תמ"א 38 - אז איך זה עובד בעצם?
לאחר שישנה הסכמת דיירים מתאימה, עליה מיד נדבר, יזכו בעלי הדירות למבנה מוגן יותר מפני רעידות אדמה. תמ"א 38 גם כוללת עבודת שיפוץ נרחבת אשר מעלה את ערכו של הנכס שלנו. מי המבצע את עבודות החיזוק והשיפוץ? קבלן עמו נבחר להתקשר בחוזה על פי תמ"א 38. ההסכם בין הצדדים יעבור באופן הבא. הקבלן מתחייב לחזק את בניין שלנו ולהפכו לעמיד יותר בפני רעידת אדמה. כמו כן, הוא מחויב לשפץ את חזית הבניין שלנו, את חדר המדרגות והלובי, להוסיף מעלית, ועוד ועוד פעולות כפי שנקבע בתמ"א 38.
בעד עבודתו מקבל הקבלן תמורה והיא זכויות בנייה אשר מאפשרות לו לבנות קומת מגורים נוספת על גג הבניין שלנו. זכויות הבנייה הללו ניתנות לנו על כאשר אנחנו מחליטים להצטרף לפרויקט של תמ"א 38. במסגרת זו של הדברים, אנחנו מקבלים דיל אטרקטיבי שבסופו אנו מקבלים מבנה מחוזק, משופץ שערכו עלה וכל זאת ללא שעלויות השיפוץ עלינו.
הסכמת דיירים - בואו נעשה סדר!
ישנו בלבול רב לגבי נושא הסכמת דיירים וחשוב מאוד להבין את הדברים לאשורם כדי לא לפספס הזדמנות וכדי לא להיות מוטרדים שלא לצורך. תמ"א 38 הסכמת דיירים והיקפה זהו משהו אשר משתנה בהתאם לסוג השיפוץ שאנו חפצים בו. לדוגמא:
1. חיזוק המבנה נטו - בעלי הדירות המבקשים לחזק את המבנה שלהם מפני רעידת אדמה כאשר מדובר רק על חיזוק המבנה ותו לא, זקוקים להקיף של הסכמת דיירים אשר הינו 51% מבעלי הדירות בבניין.
2. חיזוק המבנה פלוס הטבות - הסכמת דיירים במקרה שכזה לפיו אנו חושקים גם בשיפוצים ושינויים ברכוש המשותף של כלל בעלי הדירות עומדת על 60%. המדובר בשינויים כמו הוספת מעלית למשל, או אז נדרשת הסכמת דיירים גדולה יותר ממקרה של חיזוק המבנה בלבד.
3. מגמה של הסכמת דיירים - מומלץ כך או כך לנסות להשיג בדרכי שלום את הסכמת כל בעלי הדירות לפרויקט תמ"א 38. עבודת חיזוק המבנה ושיפוצו דורשת סבלנות רבה מצד בעלי הדירות היות ששגרת חייהם בוודאי תופרע בכל תקופת העבודה. לאור זאת, כדאי ורצוי כי הסכמת דיירים בבניין שלכם תהיה המקסימאלית ביותר.
הסכמת דיירים - אז איך משיגים אותה?
הסכמת דיירים בבניין שלנו, כמו כל דבר אחר בחיים, כרוך במחשבה. צריך לנסות להבין מדוע אותם אנשים מתנגדים לפרויקט ולאחר שנבין את הסיבה שעומדת מאחורי התנגדותם, רק אז נוכל לשנות את המצב הקיים. במקרים לא מעטים, נובע הסירוב וחוסר ההסכמה מתוך חוסר מידע, אולי מידע שגוי שהרתיע ומעל הכול - קיים אצל בעלי דירות רבים חשש לגיטימי שיקרה משהו לנכס שלהם. אפשר להבין זאת לא? מדובר בנכס היקר ביותר שיש לאדם אותו עמל רבות בכדי להשיג כך שמן ההיגיון כי הוא יהיה מודאג משעולה רעיון לשנותו.
*לקריאה נוספת מעניינת אודות פרוייקטים בתמ"א 38, ראה תמ"א 38 הוספת מרפסת>>
